住宅供給公社という特殊

この団地は1973 年に神奈川県住宅供給公社が分譲した住宅で、民間の、あるいは近年の分譲住宅の標準的なルールとは少々勝手が違うのです。分譲事業主への購入代金は金融機関からの借入金で支払うことが一般的な分譲住宅であれば、抵当権は設定されるものの、登記上の区分所有者は購入者自身でしょうから、区分所有者による管理組合は入居当初より設立されると思います。しかしこの杉田大谷団地ではローンを完済するまで区分所有者としての移転登記が行われません。購入者にとっての税務上での一長一短はさておき、建物管理の視点から見ると、ローンの最長期間である35年が終了するまで、つまり入居者全員がローンの支払いを終えて区分所有者になるまでは管理組合が存在しないのです。ですから必然的に、日々の管理業務や修繕工事などは神奈川県住宅供給公社が主体となって行われてきました。
そして33年目の2006年、当時自治会長を務めていた私のところへ住宅供給公社から連絡があって、35年目の準備、つまり区分所有法に基づく管理組合の立ち上げについて打ち合わせがしたいというのです。35年で管理形態が変更になることは確かに伝え聞いてはいましたが、寝耳に水というか、そんな気分でしたね。ともあれ自治会の主要メンバーと住宅供給公社へ赴き、公社とマンション管理サポートセンターの指導のもとに、まず世話人会を立ち上げ、次に管理組合設立準備会を発足させ、目のまわるような2 年間を過ごした末、2008 年4 月、杉田大谷団地管理組合の誕生に漕ぎ着けました。私が管理組合の初代理事長を仰せつかることになったのも、きっと巡り合わせなのでしょうね。

独自の提案

その準備期間で、もっとも大切な仕事のひとつに管理会社の選定がありました。マンション管理サポートセンターからの情報をもとにピックアップした5社に対して、公社で作成してくれた管理項目のひな形（見積積算資料）を提示して競争入札を実施し、入札の鉄則に従って見積金額の一番高い会社と一番安い会社をふるい落とし、残った3社へのヒアリングを行ったのですが、日本ハウズイングからは「階段室の清掃」を加えるという提案を受けたのです。この団地は各棟に複数の階段室をもつ構造で、また35年も経つため高齢者の比率も高いのですが、階段室の清掃は高齢者にとっての負担が大きかった。それを管理会社が肩代わりしてくれるなら、こんなに心強いことはありません。ためしに日本ハウズイング以外の会社にも、階段室清掃を組み込めるか確認したところ難色を示されました。おそらく階段室清掃というのは専門スタッフにも大きな負担となるのでしょう。しかしこれが決め手となりました。参考までに付け加えますが、以前に行っていた管理業務に階段室清掃が加わったにも関わらず管理業務委託料は値上げされていません。さらに付け加えると清掃が行き届いたのは階段室だけではありません。
レベルの高い清掃スタッフを派遣してくれているおかげで、同じ時代に分譲された他の団地に比べると、団地内の道路や公園などの美しさが必要にして十分にキープされていると感じています。

日本ハウズイングへの期待

管理会社選定後ただちに長期修繕計画の策定をお願いしたのですが、何人もの本社スタッフが調査に乗り出してきて、スピーディーかつ綿密な点検のもとに計画を練り込んでくれました。
その結果、修繕積立金が大幅に不足することが表面化したのです。おそらく竣工時の建築ノウハウでは30年後40年後の正確な修繕計画を策定することが難しかったのでしょう。しかし、このままでは腐蝕の進んだ給排水管の交換工事すらままなりません。理事会と総会で論議を重ねた結果、5 年間の期限付きで各戸に毎月1 万円（60 か月＝60 万円）の上積みをお願いすることが議決されました。ご拝察のとおり高齢者も多い当団地では、現役を退かれた方もたくさんいらっしゃいます。決して楽な数字ではありません。ですから私はこの5年という期間をたとえ数か月でも短縮して終えることはできないかと思案をしているのですが、実現の可能性は、日本ハウズイングが今後、いかに効率の良い工事計画を提案してくれるかにも左右されます。
私は大いに期待しています。